Купить квартиру в Казахстане россиянину в 2026 году: почему сначала ВНЖ

Запрос «купить квартиру в Казахстане» выглядит простым, но упирается в правило, о котором чаще всего узнают уже в кабинете нотариуса: гражданин России, приехавший по внутреннему паспорту на 90 дней, жильё в Казахстане купить не может. Не «сложно» и не «долго», а не может по закону. Сначала статус, потом квартира.

Кому можно, а кому нет

Норма лежит в статье 9 закона «О правовом положении иностранцев». Формулировка прямая: иностранцы могут иметь в Казахстане на праве собственности жилище «за исключением временно пребывающих иностранцев». Россиянин, въехавший в безвизовом порядке по соглашениям ЕАЭС, как раз временно пребывающий, даже если он честно встал на миграционный учёт.

Дальше вариантов ровно три:

• вид на жительство - основной путь. С пластиковой карточкой ВНЖ вы в жилищных отношениях уравнены с гражданами Казахстана;
• юридическое лицо - компания, зарегистрированная в Казахстане, покупает жильё без ограничений. Но это отдельная сущность с отчётностью, налогами и своими рисками, и «просто чтобы купить квартиру» её не заводят;
• нежилая недвижимость - офис, помещение, склад иностранец покупает без всякого ВНЖ. Ограничение касается именно жилища.

Отдельно про промежуточный случай. Миграционное законодательство различает постоянно проживающих, временно проживающих и временно пребывающих иностранцев, а статья 9 исключает только последних. То есть человек с временным разрешением на проживание формально под запрет не подпадает. На практике юристы читают норму строже и говорят про ВНЖ как про обязательное условие, поэтому свой конкретный статус лучше проверить у нотариуса до того, как вносить задаток.

Земля: отдельная история

С участком сложнее, чем с квартирой, и здесь гражданство России не даёт поблажек. Земельный кодекс (пункты 3-4 статьи 23) оставляет иностранцам только участки под застройку производственными и непроизводственными зданиями и под их обслуживание. Сельскохозяйственные земли и земли лесоразведения закрыты полностью, участок под индивидуальное жилищное строительство доступен при наличии ВНЖ.

Юристы отмечают, что на граждан России и Беларуси земельные ограничения распространяются наравне с остальными иностранцами, несмотря на союзные соглашения. Квартиры это не касается вовсе: земля под многоквартирным домом в частную собственность и не передаётся, покупателю достаётся помещение.

Цены: сколько это в деньгах

Цифры Бюро национальной статистики за июль 2026 года. Рубли и доллары считаем сами по курсу ЦБ на 20 августа: 100 тенге = 18,50 рубля, доллар = 460 тенге.

Годовой рост на первичке по стране составил 14,6%, а вторичка за июль прибавила всего 0,1%. Рынок разъезжается: новостройки дорожают заметно быстрее готового жилья, и разрыв между двумя рынками в крупных городах уже сравнялся почти до нуля.

Двухкомнатная квартира на 60 квадратов в алматинской новостройке по средней цене выходит примерно в 44,4 млн тенге. Это 8,2 млн рублей или около 96 тысяч долларов. Та же площадь по средней цене по стране обойдётся в 37,3 млн тенге, порядка 6,9 млн рублей. Для сравнения с бытовыми расходами есть отдельный разбор: цены в Казахстане. У соседней Армении правила противоположные, там жильё покупают вообще без ВНЖ: купить квартиру в Армении.

Как проходит сделка

1. ИИН. Индивидуальный идентификационный номер нужен для любой сделки и для налогов. Его получают в том числе временно пребывающие, и оформить можно онлайн через egov.kz. Это единственный шаг, который доступен до получения ВНЖ.
2. Договор. Составляется письменно и, как правило, удостоверяется нотариально. Без карточки ВНЖ нотариус сделку с жилищем не удостоверит, и обычно именно здесь покупатель узнаёт, что покупать нельзя.
3. Регистрация права. Госпошлина 1 304 тенге (около 240 рублей), платит покупатель. Удостоверение личности и подписей в ЦОНе стоит 1 202 тенге. Регистрация занимает обычно от трёх до пяти рабочих дней.

Налога на саму покупку в Казахстане нет. Основные расходы это услуги нотариуса и, если он участвует, риелтор. Пошлины на фоне цены квартиры незаметны.

Налог при продаже: тут легко попасть

Разница между налоговым резидентом и нерезидентом решает всё, и определяется она не паспортом, а 183 днями в стране за двенадцать месяцев.

• Нерезидент платит индивидуальный подоходный 15% с прироста стоимости, независимо от суммы дохода.
• Резидент платит 10% при доходе до 8 500 МРП и 15% свыше, а при владении от двух лет от налога на прирост освобождается.

Оговорка: изменения Налогового кодекса про двухлетний срок касаются объектов, право по которым зарегистрировано после 1 января 2026 года. По более ранним покупкам правила могут отличаться, так что перед продажей их стоит сверить заново.

Декларация подаётся по форме 270.00 до 15 сентября года, следующего за годом продажи, налог платится до 25 сентября.

Как вложение это проигрывает обычному вкладу

Такой расчёт в рекламных материалах не встречается, а он короткий. Аренда благоустроенного жилья в Алматы в июле стоила 5 879 тенге за квадратный метр в месяц. Для тех же 60 метров это 352,7 тысячи тенге, примерно 65 тысяч рублей.

Годовая арендная плата к цене квартиры даёт около 9,5% годовых. И это валовая цифра, до налогов, простоя между жильцами, ремонта и комиссий.

Вторая половина картины. Базовая ставка Нацбанка Казахстана в августе 2026 года составляет 17% годовых, она была снижена с 18% в июне. Тенговые депозиты в банках дают годовую эффективную ставку примерно от 16 до 19% в зависимости от срока.

Честности ради, расчёт не учитывает рост цены самой квартиры, а на первичке он за год составил 14,6%. Но это прошлый год, на следующий он ничего не гарантирует, а зафиксировать эту прибыль можно только продав квартиру и заплатив те самые 15%.

Частые вопросы

Можно ли купить квартиру по внутреннему российскому паспорту?
Въехать по нему можно, купить жильё нет. Внутренний паспорт не делает вас постоянно проживающим, а именно от этого статуса зависит право собственности на жилище.

Даёт ли покупка квартиры вид на жительство?
Нет. Программы «ВНЖ за недвижимость» в Казахстане не существует, порядок обратный.

А если оформить квартиру на знакомого гражданина Казахстана?
Юридически это будет его квартира со всеми вытекающими: его долги, его наследники, его развод. Никакой конструкции, которая делала бы вас настоящим собственником, при этом не возникает. Схема выглядит простой ровно до первой проблемы.

Можно ли купить апартаменты или коммерческое помещение и жить там?
Купить нежилое помещение иностранец действительно может без ВНЖ, но жилищем оно от этого не становится: ни прописки, ни жилищных прав, ни коммунальных тарифов для населения.

Что с ипотекой?
Государственные жилищные программы Казахстана рассчитаны на граждан. Иностранцу с ВНЖ банки в принципе могут выдать кредит на общих коммерческих условиях, но при базовой ставке 17% ипотечная ставка выходит такой, что покупка за счёт заёмных денег теряет смысл.