Цены: рынок давно остыл
Свежие официальные данные Кадастра - по итогам 2025 года. Средняя цена квадратного метра квартиры в Ереване составила 538,6 тысячи драмов, годовой рост 4,7% против 514,2 тысячи на конец 2024-го. Драмы в рубли пересчитываем сами по курсу ЦБ на 20 августа 2026 года: 100 драмов = 23,33 рубля.
| Район Еревана | Драм / м² | ≈ рублей | ≈ $ |
|---|
| Кентрон (центр) | 892 900 | 208 300 | 2 450 |
| Арабкир | 626 200 | 146 100 | 1 720 |
| Средняя по Еревану | 538 600 | 125 600 | 1 480 |
| Давидашен | 477 500 | 111 400 | 1 310 |
| Нор Норк, Эребуни, Ачапняк | 400-420 тыс. | 93 000-98 000 | 1 100-1 150 |
| Шенгавит, Малатия-Себастия, Аван | 390-400 тыс. | 91 000-93 000 | 1 070-1 100 |
Двухкомнатная квартира на 60 квадратов по средней ереванской цене выходит примерно в 32,3 млн драмов, это около 7,5 млн рублей или 88 тысяч долларов. В Кентроне те же метры стоят уже 53,6 млн драмов, порядка 12,5 млн рублей.
Цифра роста тут важнее самой цены. 4,7% за год - это уже не тот рынок, о котором писали в 2022-2023 годах, когда цены в Ереване взлетали на десятки процентов на волне релокации. Более того, в двух самых дорогих районах, Кентроне и Арабкире, за 2025 год цены слегка снизились, на процент-полтора, а средняя по городу выросла за счёт спроса в Арабкире, Давидашене и Канакер-Зейтуне. Для сравнения, в Казахстане новостройки за год прибавили 14,6%, и там свой разбор: купить квартиру в Казахстане.
Данных Кадастра за 2026 год на момент подготовки материала опубликовано не было, так что таблица описывает конец 2025-го. Перед сделкой цифры имеет смысл сверить заново.
Как проходит сделка
- Идентификационный номер и документы. Понадобится загранпаспорт и нотариально заверенный перевод. Российским внутренним паспортом сделку не оформить, хотя въехать по нему можно.
- Нотариус. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи обязательно. Стоит это немного, порядка 10-20 тысяч драмов.
- Регистрация в Кадастре. Сборы в районе 50 тысяч драмов плюс государственная пошлина 3 тысячи. Итого фиксированные расходы покупателя укладываются примерно в 60 тысяч драмов, это около 14 тысяч рублей. Стандартный срок обработки около четырёх рабочих дней, за доплату есть ускорение вплоть до однодневного.
Два момента, на которых спотыкаются. Первый: нотариально заверенный договор сам по себе право собственности не передаёт. Собственником вы становитесь только после регистрации в Кадастре, и до этого момента сделка не завершена. Второй: армянский закон требует, чтобы расчёты по недвижимости на сумму свыше 500 тысяч драмов (около 117 тысяч рублей) проходили безналично. Привычная схема «привёз наличные и рассчитался» здесь не работает, деньги должны пройти через счёт.
Недвижимость и ВНЖ: схема работает, но не та
Программы «вид на жительство за покупку недвижимости» в Армении нет, и объявления с таким заголовком описывают не то, что обещают. Квартира сама по себе основанием для статуса не является, да и не нужна для него: владеть жильём иностранец может и без всякого ВНЖ.
Рабочая схема выглядит иначе: квартира покупается, оформляется ИП по сдаче её в аренду, налоги платятся, и вид на жительство запрашивается уже на основании предпринимательской деятельности. Недвижимость здесь не основание, а инструмент. Подробно этот путь и его альтернативы разбираем в статье про ВНЖ Армении для россиян.
Налоги
Доход от сдачи жилья в аренду облагается подоходным налогом по ставке 10%. Рассчитанный за налоговый год налог платится в бюджет до 20 апреля следующего года включительно.
Если сдача поставлена на поток, то есть речь о договоре проката или гостиничных услугах, налоговая требует регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или юридического лица. Для одной квартиры, сдаваемой в долгую, обычно достаточно уплаты подоходного, но пороги и режимы в Армении меняются чаще, чем хотелось бы, и перед первой декларацией их стоит уточнить.
Частые вопросы
Нужен ли ВНЖ, чтобы купить квартиру в Армении?
Нет. Это главное отличие от Казахстана, где без ВНЖ жильё не купить в принципе. В Армении иностранец приобретает квартиру на общих основаниях.
Можно ли купить дом с участком?
Дом да. С участком сложнее: земля в собственность иностранному гражданину не переходит, он становится землепользователем. При этом Кадастр выводит из-под запрета участки под жилую застройку, садоводство и ряд других назначений, поэтому конкретный участок нужно смотреть по его категории, а не по общему правилу.
Можно ли рассчитаться наличными?
На суммах свыше 500 тысяч драмов нет, закон требует безналичного расчёта. Счёт в армянском банке для сделки практичнее открыть заранее.
Даёт ли покупка квартиры гражданство?
Нет, и промежуточных программ тоже нет. Как получают армянский паспорт и чего это стоит, разбирали в материале про гражданство Армении.
Стоит ли покупать сейчас как вложение?
Честный ответ: рынок вырос на 4,7% за год, а в дорогих районах даже слегка просел. Это не тот рост, ради которого стоит покупать квартиру в чужой стране только ради инвестиции. Покупка оправданна, если вы в Армении живёте или собираетесь.
