Купить квартиру в Ереване в 2026 году: цены по районам и что с домами

Почти весь спрос на армянское жильё - это Ереван, поэтому и цены ниже разобраны по его районам. Но начать нужно с правовой рамки, потому что она здесь устроена ровно наоборот, чем в соседнем Казахстане: там иностранцу сначала нужен вид на жительство и только потом квартира.

В Армении гражданин России покупает жильё свободно, без ВНЖ, без разрешений и на тех же условиях, что и местный. Ограничение есть ровно одно, оно касается земли, и на квартиру оно не влияет вовсе. А вот на дом влияет, и об этом ниже отдельно.

Что можно, а что нельзя

Государственный комитет кадастра формулирует это коротко: иностранные граждане могут приобретать недвижимое имущество, кроме земельных участков. Квартиры, дома, здания, коммерческие помещения - без оговорок.

Запрет на землю идёт от Конституции: иностранные граждане и лица без гражданства правом собственности на землю не пользуются, они могут быть только землепользователями. Но дальше начинается интересное. Кадастр прямо перечисляет, на что запрет не распространяется:

• участки под строительство жилых домов;
• участки под садоводство;
• участки под объекты общественного и производственного назначения;
• участки под многоквартирные жилые дома.

То есть на практике запрет бьёт по землям сельскохозяйственного назначения, а не по участку под домом, который вы собрались строить. Квартиры в многоквартирном доме он не касается вовсе.

Цены: рынок давно остыл

Свежие официальные данные Кадастра - по итогам 2025 года. Средняя цена квадратного метра квартиры в Ереване составила 538,6 тысячи драмов, годовой рост 4,7% против 514,2 тысячи на конец 2024-го. Драмы в рубли пересчитываем сами по курсу ЦБ на 20 августа 2026 года: 100 драмов = 23,33 рубля.

Двухкомнатная квартира на 60 квадратов по средней ереванской цене выходит примерно в 32,3 млн драмов, это около 7,5 млн рублей или 88 тысяч долларов. В Кентроне те же метры стоят уже 53,6 млн драмов, порядка 12,5 млн рублей.

Цифра роста тут важнее самой цены. 4,7% за год - это уже не тот рынок, о котором писали в 2022-2023 годах, когда цены в Ереване взлетали на десятки процентов на волне релокации. Более того, в двух самых дорогих районах, Кентроне и Арабкире, за 2025 год цены слегка снизились, на процент-полтора, а средняя по городу выросла за счёт спроса в Арабкире, Давидашене и Канакер-Зейтуне. Для сравнения, в Казахстане новостройки за год прибавили 14,6%, и там свой разбор: купить квартиру в Казахстане.

Данных Кадастра за 2026 год на момент подготовки материала опубликовано не было, так что таблица описывает конец 2025-го. Перед сделкой цифры имеет смысл сверить заново.

Дом с участком: здесь и начинается земельный вопрос

С квартирой всё просто: земля под многоквартирным домом в личную собственность не переходит ни к кому, покупателю достаётся помещение. С частным домом иначе - под ним есть участок, а участок это и есть та самая земля, на которую у иностранца прав нет.

Но запрет не сплошной, и это ключевое. Кадастр прямо выводит из-под него участки под строительство жилых домов и под садоводство. То есть дом на участке жилой категории иностранец купить может, а тот же дом на земле сельскохозяйственного назначения - нет.

Разброс цен на дома заметно шире, чем на квартиры: он зависит от удалённости от Еревана, площади участка и от того, подведены ли коммуникации. Ориентироваться на среднюю цену метра, как с квартирами, здесь не выйдет - каждый объект считается отдельно.

Отдельный маршрут для тех, кому нужна именно земля: у иностранных юридических лиц ограничений на неё нет вовсе. Армянское ООО покупает участок как местная компания. Это законно и распространено, но заводить компанию ради одного дома имеет смысл, только если задача действительно упирается в землю.

Как проходит сделка

1. Идентификационный номер и документы. Понадобится загранпаспорт и нотариально заверенный перевод. Российским внутренним паспортом сделку не оформить, хотя въехать по нему можно.
2. Нотариус. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи обязательно. Стоит это немного, порядка 10-20 тысяч драмов.
3. Регистрация в Кадастре. Сборы в районе 50 тысяч драмов плюс государственная пошлина 3 тысячи. Итого фиксированные расходы покупателя укладываются примерно в 60 тысяч драмов, это около 14 тысяч рублей. Стандартный срок обработки около четырёх рабочих дней, за доплату есть ускорение вплоть до однодневного.

Недвижимость и ВНЖ: схема работает, но не та

Программы «вид на жительство за покупку недвижимости» в Армении нет, и объявления с таким заголовком описывают не то, что обещают. Квартира сама по себе основанием для статуса не является, да и не нужна для него: владеть жильём иностранец может и без всякого ВНЖ.

Рабочая схема выглядит иначе: квартира покупается, оформляется ИП по сдаче её в аренду, налоги платятся, и вид на жительство запрашивается уже на основании предпринимательской деятельности. Недвижимость здесь не основание, а инструмент. Подробно этот путь и его альтернативы разбираем в статье про ВНЖ Армении для россиян.

Налоги

Доход от сдачи жилья в аренду облагается подоходным налогом по ставке 10%. Рассчитанный за налоговый год налог платится в бюджет до 20 апреля следующего года включительно.

Если сдача поставлена на поток, то есть речь о договоре проката или гостиничных услугах, налоговая требует регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или юридического лица. Для одной квартиры, сдаваемой в долгую, обычно достаточно уплаты подоходного, но пороги и режимы в Армении меняются чаще, чем хотелось бы, и перед первой декларацией их стоит уточнить.

Квартира - это ещё не переезд. Дальше соцкарта, банк и легализация: весь маршрут с суммами и сроками - в гиде по переезду в Армению за 300 ₽.

Частые вопросы

Нужен ли ВНЖ, чтобы купить квартиру в Армении?
Нет. Это главное отличие от Казахстана, где без ВНЖ жильё не купить в принципе. В Армении иностранец приобретает квартиру на общих основаниях.

Можно ли купить дом с участком?
Дом да. С участком сложнее: земля в собственность иностранному гражданину не переходит, он становится землепользователем. При этом Кадастр выводит из-под запрета участки под жилую застройку, садоводство и ряд других назначений, поэтому конкретный участок нужно смотреть по его категории, а не по общему правилу.

Можно ли рассчитаться наличными?
На суммах свыше 500 тысяч драмов нет, закон требует безналичного расчёта. Счёт в армянском банке для сделки практичнее открыть заранее.

Даёт ли покупка квартиры гражданство?
Нет, и промежуточных программ тоже нет. Как получают армянский паспорт и чего это стоит, разбирали в материале про гражданство Армении.

Стоит ли покупать сейчас как вложение?
Честный ответ: рынок вырос на 4,7% за год, а в дорогих районах даже слегка просел. Это не тот рост, ради которого стоит покупать квартиру в чужой стране только ради инвестиции. Покупка оправданна, если вы в Армении живёте или собираетесь.